Mitä taloyhtiön hallituksen pitää tarkistaa ennen talvea?

Taloyhtiön hallitus vastaa siitä, että kiinteistö pidetään kunnossa. Käytännössä se tarkoittaa, että hallituksen pitää tietää, missä kunnossa rakennus on, ja tehdä päätökset korjauksista ajoissa. Talvi on vuoden kriittisin hetki: se paljastaa viat, jotka syksyllä olisi voinut korjata pienellä rahalla.

Kokosimme tähän hallituksen ja isännöitsijän muistilistan ennen talvea sekä kerromme, miten vuosittainen tarkastus helpottaa hallituksen työtä.

Hallituksen vastuu kiinteistön kunnosta

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallitusta antamaan varsinaiselle yhtiökokoukselle vuosittain selvityksen kunnossapitotarpeista seuraavien viiden vuoden ajalta. Selvitys on osakkaille tärkeä, koska se kertoo, millaisia remontteja ja kustannuksia on tulossa.

Hyvä selvitys vaatii ajantasaista tietoa rakennuksen kunnosta. Jos tieto perustuu vuosia vanhaan kuntoarvioon tai yksittäisiin asukkaiden ilmoituksiin, hallitus tekee päätöksiä puutteellisen tiedon varassa – ja yllätykset tulevat kalliiksi.

Taloyhtiön talven riskikohteet

Nämä kohteet kannattaa käydä läpi ennen ensimmäisiä pakkasia:

Katto ja lumikuorma

Katto kantaa talven aikana koko lumikuorman. Läpivientien tiivisteet, pellitykset ja kattoturvatuotteet kannattaa tarkistaa ennen lunta, koska talvella ne ovat lumen alla piilossa. Lumiesteiden ja kattosiltojen pitää olla kunnossa myös sen vuoksi, että kiinteistön omistaja vastaa siitä, ettei katolta putoava lumi tai jää aiheuta vaaraa ohikulkijoille. Lumitöistä ja niiden vastuista kannattaa sopia ennen talvea, ei vasta ensimmäisen lumimyräkän jälkeen.

Räystäät ja sadevedet

Tukkeutuneet räystäskourut jäätyvät ja muodostavat jääpatoja, jotka päästävät sulamisveden räystään alle. Syöksytorvien pitää johtaa vesi pois sokkelin vierestä. Kourujen puhdistus syksyllä on taloyhtiön edullisimpia ennakoivia toimenpiteitä.

Julkisivu ja sisäänkäynnit

Avoimet elementtisaumat, halkeamat ja lohkeillut rappaus päästävät kosteutta rakenteisiin. Kun vesi jäätyy, vauriot laajenevat. Sisäänkäyntien betonipinnat ja portaat kärsivät talvella erityisesti suolasta ja jäätymisestä.

Ilmanvaihto

Lämmityskaudella ilmanvaihdon merkitys korostuu. Tukkeutuneet suodattimet ja likaiset kanavat heikentävät sisäilmaa ja nostavat energiankulutusta. Poistoilmaventtiilien toimivuus kannattaa tarkistaa erityisesti kylmiöissä, saunoissa ja kuivaushuoneissa.

Kosteat tilat ja kellari

Pesutupien, saunojen ja kuivaushuoneiden lattiakaivot, saumat ja pintamateriaalit kannattaa tarkistaa ennen talvea, koska ne ovat kovimmassa käytössä juuri silloin. Myös palokatkot ja kellarin läpiviennit kuuluvat tarkastuslistalle.

Kunnossapitotarveselvitys, PTS ja vuositarkastus – mitä eroa?

Taloyhtiöissä käytetään usein kolmea eri työkalua, ja ne täydentävät toisiaan:

• Kuntoarvio ja PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma) tehdään yleensä muutaman vuoden välein. Ne antavat kokonaiskuvan rakennuksen elinkaaresta ja isoista remonteista.
• Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen vuosittainen selvitys yhtiökokoukselle seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista.
• Vuositarkastus on säännöllinen katselmus, joka kertoo, mikä on muuttunut edellisestä kerrasta. Se ei korvaa kuntoarviota, vaan pitää sen ajan tasalla vuosien välissä.

Vuositarkastus antaa siis hallitukselle sen, mitä viiden vuoden välein tehty kuntoarvio ei voi antaa: tuoreen tiedon joka vuosi.

Näin vuositarkastuksen raportista tulee hallituksen työkalu

Hyvä tarkastusraportti ei ole pelkkä havaintolista. Hallitukselle siitä on hyötyä, kun se on rakennettu päätöksenteon tueksi:

1. Yhteenveto ensin. Hallitus näkee kahdessa minuutissa kiinteistön kokonaiskuvan ja tärkeimmät korjaustarpeet.
2. Kiireellisyysluokat. Havainnot on jaettu esimerkiksi asteikolla 1–5: mikä pitää tehdä mahdollisimman pian, mikä voidaan suunnitella seuraaville vuosille ja mikä on vain seurannassa.
3. Kuvat jokaisesta havainnosta. Hallituksen jäsenen ei tarvitse kiivetä katolle nähdäkseen ongelman.
4. Muutokset edelliseen raporttiin. Toistuvasta raportista näkee suoraan, mitkä viat ovat pahentuneet ja mitkä on korjattu.
5. Hinta-arvio kiireellisistä töistä. Budjetointi ja yhtiökokouksen valmistelu helpottuvat, kun kiireellisten töiden kustannus on tiedossa jo raportin mukana.

Raportista tulee näin suoraan pohja kunnossapitotarveselvitykselle, ja dokumentoitu huoltohistoria osoittaa osakkaille ja tuleville ostajille, että kiinteistöstä on pidetty huolta.

Milloin tarkastus kannattaa tehdä?

Syksy ennen ensilunta on monelle taloyhtiölle luontevin hetki, koska katto, räystäät ja julkisivu näkyvät vielä kunnolla ja havainnot ehtivät mukaan ensi vuoden budjettiin. Tarkastuksen voi kuitenkin tehdä myös keväällä lumien sulettua, jolloin talven aiheuttamat vauriot näkyvät selvimmin.

Tärkeintä on, että tarkastus tehdään säännöllisesti samaan aikaan vuodesta. Silloin raportit ovat vertailukelpoisia, ja hallitus näkee luotettavasti, miten kiinteistön kunto kehittyy vuodesta toiseen.

Isännöitsijän ja hallituksen työnjako

Isännöitsijä vastaa taloyhtiön juoksevasta hallinnosta, mutta korjauspäätökset tekee hallitus tai yhtiökokous. Vuositarkastuksen raportti palvelee molempia: isännöitsijä saa valmiin pohjan hallituksen kokoukseen ja kunnossapitotarveselvitykseen, ja hallituksen jäsenet näkevät itse, mihin päätökset perustuvat. Kun tieto on kaikille sama, päätöksenteko nopeutuu eikä korjauksia lykätä epävarmuuden vuoksi.

Mitä vuositarkastus maksaa?

Vuositarkastuksen hinta määräytyy asuntojen ja rakennusten määrän mukaan, ja kaikki yleiset tilat sisältyvät hintaan. Esimerkiksi 24 asunnon kerrostalon vuositarkastus maksaa 984 € vuodessa (sis. ALV 25,5 %), eli noin 41 € asuntoa kohden. Tarkastuksen voi tehdä vuosittain tai kahden vuoden välein, ja hinta laskutetaan vain niinä vuosina, kun tarkastus tehdään.

Raportti on taloyhtiön omaisuutta, eikä sopimukseen liity tilausvelvoitetta: hallitus päättää itse, mitä korjataan ja keneltä työt tilataan.

Vuositarkastus taloyhtiöille Jyväskylän ja Kajaanin seudulla

Ole Huoletta tekee taloyhtiöiden vuositarkastuksia Jyväskylässä ja lähikunnissa, kuten Laukaassa, Muuramessa, Korpilahdella, Äänekoskella ja Toivakassa, sekä Kajaanissa ja lähikunnissa, kuten Sotkamossa, Vuokatissa ja Paltamossa. Tavoitteemme on yksinkertainen: viat löydetään, kun ne ovat vielä pieniä – ennen kuin niistä tulee kallis remontti.

Ennen talvea tehty tarkastus antaa hallitukselle ajantasaisen kuvan kiinteistön kunnosta juuri silloin, kun ensi vuoden budjettia ja yhtiökokousta aletaan valmistella.

Pyydä tarjous vuositarkastuksesta taloyhtiöllenne →